
Permessi e documenti per ristrutturare casa a Milano
La ristrutturazione di un immobile, che si tratti di una semplice rinnovazione estetica o di interventi strutturali più invasivi, richiede sempre una serie di permessi e autorizzazioni che variano in base alla tipologia di intervento e alla localizzazione dell’immobile. Milano, essendo una grande metropoli, ha normative specifiche per la ristrutturazione, ed è fondamentale comprendere quali sono i permessi necessari per evitare sanzioni e implicazioni legali.
Ristrutturare una casa o un immobile a Milano non è solo una questione di estetica o funzionalità: è un processo che coinvolge la burocrazia, la normativa edilizia e la sicurezza.
Nell’ambito dei lavori edili o delle ristrutturazioni che ne fanno parte, il riferimento principale normativo è il testo unico sull’edilizia: il DPR 780/2001 e tutte le modifiche e integrazioni che sono seguite nel tempo. In particolare poi sono poi i vari enti locali, ovvero le Regioni e i Comuni, ad agire sulla normativa. Per questo motivo è importante far valutare ogni caso in modo specifico dai tecnici autorizzati.
In questo articolo, esploreremo i permessi necessari per una ristrutturazione a Milano, come richiederli, e quali documenti sono necessari per ristrutturare casa.

Permessi per una ristrutturazione a Milano: come variano in base ai diversi tipi di interventi
Se stai pensando di ristrutturare casa devi sapere che la maggior parte degli interventi sono soggetti a dei permessi, o titoli abilitativi, che variano in base alla tipologia di lavoro che andrai ad effettuare. Per ottenere questi permessi dovrai affidarti ad uno o più tecnici specializzati, così come per tutte quelle pratiche necessarie dal punto di vista urbanistico per la conformità dell’immobile.
In primo luogo è dunque importante precisare le differenze tra i diversi tipi di interventi, perché la loro natura determina i permessi da richiedere. La distinzione riguarda:
- Manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria
- Ristrutturazione edilizia
Manutenzione ordinaria o edilizia libera:
Nella manutenzione ordinaria sono compresi tutti quegli interventi di riparazione o rifacimento delle finiture, come ad esempio:
- la tinteggiatura delle pareti interne interna o esterne,
- la sostituzione dei pavimenti o degli intonaci,
- il rifacimento di infissi,
- la demolizione e il rifacimento fedele dei divisori interni,
- la riparazione, integrazione e il mantenere in efficienza gli impianti tecnologici (elettrico, idrico ecc.) come ad esempio la sostituzione di un boiler, di una caldaia o una pompa di calore sotto i 12 Kw di potenza.
- Dal 2022 rientrano in questa categoria di intervento anche gli impianti fotovoltaici, badando bene però che non siano soggetti a vincolo paesaggistico. Il glossario dell’edilizia libera della regione Lombardia, disponibile online, può fare al caso tuo per chiarire ogni dubbio.
La manutenzione ordinaria non richiede nessun titolo abilitativo e non è necessaria alcuna comunicazione al Comune.
Si tratta infatti di lavori di piccola entità per i quali generalmente non è necessario ottenere permessi specifici, tranne nell’eventualità in cui essi implichino modifiche strutturali o che cambino la destinazione d’uso di un immobile.
Tuttavia, è sempre consigliabile:
- Affidarsi ad un tecnico esperto in ambito urbanistico, perché ogni caso va valutato singolarmente e potrebbero sorgere vincoli o, banalmente, un regolamento condominiale con specifiche limitazioni.
- Informarsi presso il Comune di Milano o il proprio Comune di residenza per assicurarsi che non ci siano specifiche restrizioni relative all’edificio in questione, come nel caso di immobili in zone tutelate o di particolare valore storico.
Tutto ciò che non rientra nella manutenzione ordinaria è considerato intervento asseverato e comprende la manutenzione straordinaria leggera e pesante e la ristrutturazione edilizia.
In questi casi, è necessario ottenere specifici permessi, ovvero la CILA, la SCIA e il PDC, che approfondiremo a breve nel prossimo capitolo. Inoltre, è necessaria per legge la presenza di un tecnico che supervisioni i lavori.
Manutenzione straordinaria leggera:
La manutenzione straordinaria leggera riguarda interventi di rinnovamento delle parti dell’edificio, sia impiantistiche che architettoniche.
Nella casistica possono rientrare per esempio:
- il rifacimento di un bagno o anche di un intero appartamento
- la movimentazione delle tramezze, prestando sempre attenzione al catasto, ovvero aggiornando la planimetria catastale dell’immobile
- il rifacimento o l’installazione degli impianti tecnologici
I vincoli per questo tipo di interventi riguardano:
- Il volume della casa: i lavori non devono comportare un aumento di volume complessivo dell’abitazione
- La sagoma dell’edificio: i lavori non devono alterarla
- La destinazione d’uso: non deve essere cambiata. Per esempio, la trasformazione in abitazione di un locale che un tempo era un negozio, non è consentita.
- Gli interventi non devono avere rilevanza strutturale
Per questa categoria di interventi è richiesta la CILA.
Manutenzione straordinaria pesante:
Questa categoria prevede tutti gli interventi della manutenzione straordinaria leggera, ma includendo anche interventi più consistenti, che possono intervenire a livello strutturale e dunque modificare e sostituire le parti strutturali dell’edificio.
Si tratta di interventi più invasivi come ad esempio:
- La modifica della distribuzione interna degli spazi, che permette anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari,
- Lo spostamento dei servizi igienici,
- La chiusura o l’apertura di nuove porte e finestre,
- La ristrutturazione di facciate.
Il titolo edilizio qui richiesto è la SCIA.
Ristrutturazione edilizia:
La ristrutturazione edilizia comprende una serie di interventi che trasformano l’immobile radicalmente, come ad esempio:
- il ripristino o la sostituzione di parti strutturali mediante demolizione e ricostruzione
- l’ampliamento
- la costruzione di una nuova casa
Questi interventi possono svolgersi sia mantenendo la stessa volumetria dell’immobile o anche con modifiche volumetriche o prospettiche, inoltre è possibile cambiare la destinazione d’uso.
Si tratta in buona sostanza di tutte le casistiche escluse dagli interventi di manutenzione straordinaria, sono operazioni molto complesse che inevitabilmente richiedono la presenza di un tecnico.
Per questo tipo di interventi è necessario il PDC, ovvero il permesso di costruire, o in alternativa la SCIA.

Come richiedere i permessi: iter e modalità per CILA, SCIA e PDC a Milano:
Come abbiamo potuto verificare è solo stabilendo in primo luogo la tipologia di interventi che la tua ristrutturazione riguarderà che potrai sapere di quali permessi avrai bisogno.
Vediamo insieme nel dettaglio i permessi finora citati, le modalità di presentazione e le tempistiche per l’inizio dei lavori.
CILA: Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
Come abbiamo visto, con questo permesso si possono comunicare le opere di manutenzione straordinaria leggere.
Come funziona?:
- La comunicazione va presentata presso gli uffici comunali prima dell’inizio dei lavori. Può essere presentata anche a posteriori, ma in questo caso sarà richiesto il pagamento di una sanzione.
- A seguito della protocollazione il comune ha 30 giorni di tempo per apporre un diniego e richiedere eventuali integrazioni.
- In caso di diniego i lavori si considerano sospesi e il tecnico dovrà produrre la documentazione richiesta per riattivare il titolo abilitativo.
SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività
Con questo permesso si possono comunicare gli interventi di manutenzione straordinaria più importanti, ovvero quelli che riguardano il rinnovamento o la sostituzione di parti anche strutturali; come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria pesante.
La documentazione richiesta è maggiore rispetto alla semplice CILA, tuttavia le tempistiche restano invariate: è possibile presentare la pratica poco prima dell’inizio dei lavori e attendere 30 giorni per gli eventuali dinieghi da parte del comune.
Spesso la SCIA viene utilizzata per presentare varianti in corso d’opera del permesso di costruire (PDC).
Permesso di Costruire (PDC):
Si tratta del titolo abilitativo più importante che viene rilasciato dal Comune per interventi di ristrutturazione che comportano modifiche strutturali significative, come modifiche volumetriche o alla sagoma dell’edificio, la realizzazione di nuove aperture, il rinforzo delle strutture portanti o la costruzione di nuovi edifici.
In generale il permesso di costruire consente l’autorizzazione di interventi di ristrutturazione più importanti, che generalmente riguardano la totalità dell’immobile. Inoltre, viene utilizzato anche per le nuove costruzioni, come abbiamo visto.
Per ottenere questo permesso, è necessario presentare un progetto dettagliato firmato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto), che verrà poi esaminato dal Comune per verificare che sia conforme alle normative edilizie.
Le tempistiche in questo caso variano rispetto alla CILA e alla SCIA:
- Una volta presentate le pratiche si dovranno attendere 30 giorni prima di cominciare i lavori e non più iniziarli contestualmente alla presentazione
- Durante questi 30 giorni il Comune valuterà la pratica, creando un istruttoria e comunicherà eventuali integrazioni prima che i lavori siano iniziati
Tutte le pratiche viste finora oltre ai costi del tecnico che le assevera prevedono anche dei costi in oneri, tasse e diritti di segreteria che si aggirano intorno a poche decine, massimo centinaia di euro per CILA e SCIA fino a svariate migliaia di euro per il PDC.
Interventi su edifici storici o vincolati
Milano è una città ricca di patrimonio storico e culturale, e molti edifici sono sottoposti a vincoli di tutela da parte delle soprintendenze. Gli interventi su edifici storici richiedono permessi specifici, oltre a quelli comunali, che vengono rilasciati dalla soprintendenza ai beni culturali.
Nel caso di ristrutturazioni su edifici vincolati, è fondamentale ottenere l’autorizzazione della Soprintendenza, che valuterà il tipo di intervento da realizzare, l’impatto sul patrimonio e le modalità di esecuzione dei lavori. Questo processo può richiedere più tempo rispetto ad altri tipi di ristrutturazione, poiché le modifiche devono essere fatte nel rispetto della conservazione del bene.
Documenti per ristrutturare casa a Milano: cosa deve accompagnare i permessi
Oltre ai permessi, per avviare una ristrutturazione è necessario presentare una serie di documenti che variano in base alla tipologia di lavori. La raccolta di questi documenti è essenziale per evitare ritardi nell’approvazione dei permessi e per procedere senza intoppi.
Progetto tecnico
Il progetto tecnico è uno degli elementi principali richiesti per ottenere i permessi. Deve essere redatto da un tecnico abilitato (ingegnere o architetto) e deve contenere tutti i dettagli relativi agli interventi previsti. Questo documento deve specificare la tipologia di lavori, la durata, la sicurezza e la conformità alle normative urbanistiche.
Relazione tecnica
In alcuni casi, sarà necessaria anche una relazione tecnica che accompagni il progetto. Questa relazione deve spiegare in dettaglio l’impatto dei lavori sul fabbricato e sull’ambiente circostante, e deve confermare che gli interventi rispettano le normative vigenti, inclusi gli aspetti legati alla sicurezza, all’efficienza energetica e all’accessibilità.
Planimetria catastale
La planimetria catastale è una rappresentazione grafica dell’immobile che mostra la disposizione dei vani e le dimensioni. Questo documento è fondamentale per verificare che i lavori siano in linea con lo stato attuale dell’immobile e per evitare discrepanze con i dati catastali.
Certificato di destinazione urbanistica
Il certificato di destinazione urbanistica attesta la destinazione d’uso dell’immobile, cioè se l’immobile può essere utilizzato per abitazioni, uffici, attività commerciali, ecc. Questo documento è utile per garantire che i lavori siano conformi alla destinazione d’uso prevista per l’immobile e che non ci siano violazioni delle normative urbanistiche.
Sanzioni e rischi in caso di mancata autorizzazione
Iniziare una ristrutturazione senza aver ottenuto i permessi necessari è una violazione delle normative edilizie e urbanistiche, con conseguenze legali e economiche molto gravi. Le sanzioni per lavori effettuati senza permesso possono variare in base alla gravità dell’infrazione e alla tipologia di intervento non autorizzato, ma in generale, possono comportare multe elevate che vanno da alcune centinaia fino a migliaia di euro. In alcuni casi, se i lavori sono realizzati in violazione delle norme urbanistiche o paesaggistiche, il Comune può richiedere la demolizione parziale o totale delle opere eseguite, con un ulteriore aggravio di costi e disagi.
Le sanzioni non sono solo economiche, ma anche legali. Se i lavori rientrano in una categoria di ristrutturazione più complessa, come ad esempio la modifica della struttura dell’immobile o la variazione della destinazione d’uso, senza aver ottenuto il permesso di costruire o la corretta autorizzazione, si rischia di incorrere in azioni legali da parte del Comune, con eventuali procedimenti penali in caso di danno grave all’integrità dell’edificio o del patrimonio storico.
Inoltre, l’assenza di permessi può causare problemi anche in fase di vendita o affitto dell’immobile. Un immobile con lavori non autorizzati potrebbe non rispettare i requisiti catastali e urbanistici, impedendo l’ottenimento di certificazioni e compromettendo la regolarità degli atti notarili. In tal caso, l’acquirente potrebbe avere diritto alla restituzione del denaro pagato o alla richiesta di risarcimento per danni economici derivanti dalle irregolarità.
Conclusione
Ristrutturare un immobile a Milano può sembrare un processo complesso a causa delle numerose normative e permessi richiesti. Tuttavia, comprendendo quali permessi sono necessari per ogni tipo di intervento e raccogliendo tutta la documentazione necessaria, il processo può diventare più semplice e veloce. Consultare un tecnico abilitato e rivolgersi agli uffici comunali competenti è fondamentale per evitare errori e garantire che la ristrutturazione avvenga nel pieno rispetto della legge.
